4月广州房地产市场报告 | 调控不减热情

连续4个月房价指数偏高的情况下，广州开始对楼市采取措施。

本次调控对房价的限制措施相当直接，实行政府价格指导，而上一轮限价则要追溯到2017年。

吸取上一次经验，不允许购房价格高于政府指导价格，且保持房地产市场监管态势，持续开展房地产市场秩序专项联合整治行动，对房地产项目和中介机构的违法违规行为进行检查整治，表现出对市场整治的坚定决心。

一线城市房贷利率最高，信贷环境或再收紧

4月，广州国有大行两度上调房贷利率，首套房贷平均利率超过北京，成为一线城市中房贷利率最高的城市。

第一轮利率调整出现在月初，多家国有银行陆续上调广州的个人按揭房贷价格，首套房贷利率调整为最低LPR+65BP(5.3%)，二套房贷最低LPR+85BP(5.5%)，分别比一月底上涨了10BP。

第二轮利率调整出现在月底，四大国有银行广州辖区内网点再调房贷利率，首套房贷利率调整为最低LPR+75BP(5.4%)，二套房贷最低LPR+95BP(5.6%)，相比4月初各上调10个BP。

另一方面，根据中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布信息，5月LPR报价1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，自2020年5月以来，连续13个月保持不变。

这也意味，房贷利率与LPR的背离持续扩大，未来房地产信贷环境可能进一步收紧。

严限房价，多区出台调控政策

4月初，广州出台新一轮调控政策，市场关注的主要内容有两条，一是提出了政府价格指导，对定价过高或不接受政府价格指导的项目暂停预售发证或办理网签手续，二是人才房限售年限从2年提高到3年。

上述措施对房价上涨有一定的延缓作用，但主要压力并不落在购房需求端，换言之，这一轮调控对于部分炒房客而言，是隔靴搔痒。不久后，住建部约谈了包括广州在内的5个城市。

4月16日，广州市政府约谈海珠、天河、黄埔、番禺、南沙、增城6区政府负责人，要求各区精准施策，稳定房地产市场。并在21日发布了《关于完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》。

《通知》统一了人才购房政策的社保和个人所得税缴纳年限，要求享受广州市辖区人才政策的家庭和单身(含离异)人士，购买商品住房时，须提供购房之日前12个月在人才认定所在区连续缴纳个人所得税或社会保险的缴纳证明，不得补缴。

相对于此前大部分区域要求的半年社保，此次调控有所收紧，打击了部分利用人才政策进行投机的行为，又不至于“误伤”本地刚需，同时也传递出了欢迎人才落户和在穗置业的信息。

另外，越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、番禺区、南沙区、增城区9区，个人销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。

新政降低部分二手房的成交热情，一方面税收的限制可能倒逼业主调整售价，主动退让以促进交易;另一方面，不急于出手的业主挂牌的意愿会降低，可能导致二手住宅挂牌数量减少。与此同时，这将增加投机者的成本，从而降低投机行为的发生。

“421”新政发布后，海珠、番禺等区域跟进出台相关政策，明确执行“一房一价”标价，不得以捆绑搭售、“双合同”或者附加条件、抵扣房价等限定方式，变相实行价外加价。

一系列政策出台，基本上让广州此轮房价的快速上涨有所收敛。

供应恢复、成交下降，供销基本平衡

4月广州新批预售货量恢复，楼市放量稳预期，引导各区域平衡发展。

阳光家缘数据显示，4月广州新建商品住宅批准预售11075套，环比增加156.5%，与前两年同期相比分别增加90.5%和72.3%;批准预售面积113.99万平方米，环比增加164.7%，同比分别增加85.7%和69.9%。

新批预售供应恢复，本月供应达到年度新高，主要供应来自增城，新批预售36.48万平方米，占全市的32%，其次是番禺和南沙，分别占17.7%和13.8%，而大热门黄埔本月新批供应仅6.46万平方米，另外越秀供应继续挂零。供应结构向增城、番禺等居住属性更强的区域倾斜。

据观点指数监测数据，4月广州新建商品房网签10678套，环比下降14.5%;网签面积118.37万平方米，环比下降10.8%，同比上升78.2%，销供比为1.04，供销基本平衡。