涨的涨，降的降：宁波楼市同城不同命

每一个沿海省份，都有一对“瑜与亮”的城市。宁波——浙江省第二大城市，它的光环就一直被笼罩在杭州之下。最近，因逆市中房价地价的特立上涨行情，引发了市场关注。

  9月25日，宁波市东部新城核心区一宗住宅用地出让，历时4个半、368轮竞价，最终由保利置业以上限价28.25亿元竞得，楼面价20750元/平方米，溢价率18.57%，需配建人才安居房面积7400平方米。

  从销售端观察，宁波2018年全年新房成交金额1463亿元，而2019年前7月已达1109亿元，宁波新房市场之火清晰可见。

  “宁波是典型的内部改善型需求拉动城市，主力购房人群还是本地人，或长期定居在宁波市的人。此外，来自宁波远郊区县的购房人群大概占20%以内，外来人口来宁波买房的占比更少。”宁波中原市场研究部总监钟永金对中国房地产报记者分析表示。

  但宁波楼市的另一面，出现了地域分化泾渭分明的格局，不是所有的房子都好卖。宁波当地一位购房人士称，2010年其在宁波慈溪市购买的一套较高端商品住房，单价1.9万元∕平方米，9年过去了，房价不但没涨，反而跌至1.3万元~1.5万元∕平方米。

  这是宁波周边县市不得不面对的现实。当“内改”兼投资的行情过后，留下“一地鸡毛”由谁接手?这恐怕是不少城市都将面临的问题。

  楼市十年逆转的推手

  在南京、杭州等同类城市楼市纷纷止涨甚至降温的当下，宁波新房市场与土地市场交叉大热，走出了不一样的行情。

  克而瑞数据显示，从2009～2019年近十年宁波市本级新建商品住宅成交均价趋势来看，2010年上半年宁波市本级房价升至18240元/平方米之后，便陷入了长达6年的“蛰伏期”。2016年末开始进入快速上涨阶段，在全国同类二线城市受调控而市场趋稳时，宁波房价不降反升，由底部快速突破2万元/平方米瓶颈，核心区成交均价则突破3万元/平方米。

  宁波曾由于政府供地缺乏节制加上本地购房者置业意识粗浅，商品住宅库存量一度连年攀升，至2014年末达到近700万平方米的历史高点。

  改变发生在2014～2015年，当时，在中央“去库存”大基调下，宁波市供地计划日趋谨慎，土地市场成交量降至历史低位。此后，宁波市继续把控供地节奏。如2017年宁波实际土地供应量同比降幅达到45%，实际土地供应量不到计划供应的一半。宁波市2019年全年住宅用地总计划量是737万平方米，上半年实际供应量仅完成年度计划的27%。

  宁波楼市库存量降至较低水平。数据显示，从狭义库存量看，2018年末宁波房地产库存量消化周期由超过30个月的高点降至不足6个月，市本级城区常面临无房可卖的情况。

  克而瑞研究中心总监杨科伟认为，购房者预期转变是宁波楼市回暖的直接驱动。刚改客群在无房可买的恐慌下纷纷入场，部分新引进人才甚至超前置业。

  与此同时，2017年以来，房地产市场调控频繁加码，杭州等热点城市入市门槛越来越高，宁波当时既无限贷限购政策也无限价政策，进入门槛相对较低，成为外来开发商眼中的香饽饽。大部分外来房企通过土地招拍挂入驻宁波，如万科、保利、富力、融创、中铁建、旭辉、碧桂园、德信等。

  今年宁波几轮“”大赛，全是外来房企的表演。3月份，宁波东钱湖板块年内首宗宅地经226轮竞拍，被金地以16.11亿元总价抢得;4月初的东部新城核心区新“”被绿城夺走;7月份鄞州区钟公庙“”被中交摘得。9月25日，宁波东部新城核心区纯住宅地块被保利置业竞得。

  热与冷，板块分化严重

  “一半是火焰，一半是冷水”的反差现象，正在宁波楼市上演。

  7月29日，宁波江北，江与城项目开盘，共推出564套带装修房源，销售均价30500元/平方米，7400多人报名，中签率低至7.6%，一房难求。

  据机构统计，位于北仑小港的万科未来广场推出200多套房源，开盘现场全部售罄;位于姚江新城的万科滨河道开盘推出400多套房源，备案均价29750元/平方米，去化率也高达95%;位于姜山的合能枫丹江宁，推出约174套房子，去化率为91%。这些楼盘都在限购圈外。

  2017年4月23日，宁波宣布在鄞州、江北、海曙三区实行限购限贷，其他县市视情况执行。

  据宁波当地一位房地产人士介绍，宁波限购属于道路限购，比如在江北区划一个圈，江北区一半限购，一半不限购，有时会以马路为界。限购圈外的楼盘特别火，投资者比较看好。

  有着“宁波都市中心”之称的镇海新城也成为热销区域。前述宁波当地房地产人士称，近两年很多来自海曙、鄞州的宁波人甚至杭州的客户也来镇海抢房。根据宁波市六区住宅库存统计，截至7月，镇海全区域在售一手房仅剩7.7万平方米，不足600套，库存量仅占全市的3%左右。

  限购圈内的楼盘则沉寂得多。前述宁波房地产人士称，宁波主要资源集中在鄞州区，老海曙城区因交通堵塞等原因，基本有被抛弃的感觉。

  宁波下属其他县市的楼盘，如象山、慈溪，近几年房价不但没涨，反而下滑了。数据显示，象山今年9月二手房均价8359元/平方米，去年同期为10865元/平方米。慈溪9月新房均价11355元/平方米，环比下降0.57%。余姚9月新房均价9994元/平方米，环比下降2.55%。

  不过值得注意的是，在曾经的限售区域，第一批被锁定的房源正迎来解禁期。2017年10月1日起，宁波新增加限售政策，规定在海曙区、江北区、鄞州区、镇海区、北仑区行政区域内新购买的住房，须取得不动产权证书满2年后方可转让，购买时间以交易合同网签时间为准。也就是说，2019年10月1日，部分房子将面临入市可能。

  高端产业与科教短板凸显

  宁波作为一个新一线城市，有着自身的优势及吸引力。宁波拥有世界第一大港宁波舟山港，货物吞吐量突破10亿吨，稳居世界第一。它还是长三角南翼经济中心，2018年宁波GDP超万亿，成为第15个GDP突破万亿的城市。

  从人口上，2018年末宁波常住人口为820.2万，比上年增加19.7万。城镇人口占总人口比重72.9%，比上年提高了0.5个百分点。全市拥有户籍人口603万，比上年增加6.1万。其中，市区户籍人口295.6万。

  自去年户籍新政放开后，今年上半年宁波接收68172名大学毕业生就业。与去年同期相比增幅达到42.5%。其中，接收应届大学毕业生34598人，同比增长14.05%。

  近日，宁波进一步降低落户门槛，落户新政包括“先落户再就业范畴”，并进一步放宽了对居住就业落户和投资创业落户的要求。

  杨科伟认为，考量到宁波在人才引入方面的各类新政落地，势必会为房地产市场注入新的活力，整体而言，宁波居民的购房压力相对适中，仍有部分刚需和刚改需求有待进一步释放。

  事实上，宁波一直以来都居于杭州之下，在杭州，销售单价每平方米达5万元、10万元的楼盘很多。人们在讨论宁波房价为什么赶不上杭州时，就有这样的观点：“因为比杭州差一个浙大加阿里。”

  这道出了宁波的短板——缺乏高端产业与高质量科教。

  有分析认为，宁波过去十年被杭州拉开距离的一个重要原因是未能赶上互联网热潮。马云的阿里巴巴几乎成为了杭州的代名词，连带杭州成为中国电商中心，并使相关互联网新兴产业蒸蒸日上。而宁波是以传统制造业、外贸业立市，过去十年知名企业并没有太大变动。但随着时代发展，这些传统产业与杭州互联网经济相比亟待转型升级。

  相比杭州，宁波还缺乏高质量的大学。杭州有浙大这样全国前列的名牌大学，宁波只有宁波大学和诺丁汉大学等较为有知名度。名牌大学缺乏导致教授科研力量不足，创新储备厚度就有先天缺陷。再加上高端产业人口导入不足，宁波引进人才步伐也就不能迈大。

  但宁波楼市仍处在上升过程中，也是事实。短期来看，宁波房价增长尚未达到高净值人群的购买力极限，而对于中低收入群体而言，购房压力则相对较大。

  “在这波全国楼市上涨中，宁波房价本身起步就慢，目前宁波房价还是比较稳健。但中央再次点名房住不炒，短期宁波楼市的行情会被压一压，平稳运行。” 钟永金预计。