广州商服类项目限购松绑，能否带来示范效应？

3月3日，广州市政府印发《广州市坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务若干措施的通知》，共提出了48条措施。《通知》在关于促进房地产市场平稳健康发展方面提出，商服类项目不再限定销售对象，已确权登记的不再限定转让对象。

  从此次发布的《通知》内容来看，其中的第31条与房地产行业相关。具体为：促进房地产市场平稳健康发展。优化商服类项目建设和销售管理，商服类项目未完成规划报建手续的不再限定最小分割单元;商服类项目不再限定销售对象，已确权登记的不再限定转让对象。优化完善商品房预售款监管，允许房地产开发经营企业凭商业银行现金保函，申请划拨商品房预售款专用账户资金。加大住房租赁市场扶持力度，加快拨付对住房租赁企业的奖补资金。

  根据通知显示，该类措施的具体分工，由广州市住房城乡建设局、规划和自然资源局牵头。

  时隔一年多再次松绑

  所谓商服类项目，是指商业、办公项目。在住宅限购的大环境下，部分商服类项目被设计成酒店式公寓、公寓式办公等“类住宅”销售。

  这是时隔一年多之后，广州商服类项目调控政策的第二次松动。2018年12月19日，广州市住房和城乡建设委员会发布《关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》，该意见对2017年发布的《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》(穗府办函〔2017〕65号)中第三条第(三)项的政策进行了调整。

  具体来看，2017年的广州“330政策”限制了商服类房地产项目的开发、建设、销售、使用，规定未经批准不得改变为居住用途;最小分割单元不得低于300平方米，销售对象应当是法人单位。

  2018年底，广州推出新的规定：2017年3月30日前(含当日)土地出让成交的(以签订土地出让合同、成交确认书或经公告确认土地出让成交日为准)房地产项目，其商服类物业不再限定销售对象，个人购买商服类物业取得不动产证满2年后方可再次转让。

  本次出台的措施是在2018年政策的基础上将不限售的商服类项目范围扩大，且可以卖给个人，没有最小面积规定。

  新政或助公寓市场复苏

  克而瑞广州区域首席分析师肖文晓表示，随着《通知》的发布，出台以来争议缠身的广州“3·30商服新政”告别历史舞台。商服类项目不再限定最小分割单元，已确权登记的不再限定转让对象，这意味广州商服物业不再有300平方米的最小分割限制，不再限定法人单位购买。毫无疑问，这对广州商服物业市场是一个大利好，特别是对公寓市场而言。

  实际上，在“3·30新政”后，广州市场商服类物业库存积压严重。根据广州中原研究发展部数据显示，“3·30新政”后的20个月，广州公寓成交月均值跌至6.7万平方米，库存积压严重，最高峰去库存周期达53个月。

  据了解，目前广州在售的商服类物业项目并不少。天河、白云、番禺、南沙、从化等区均有分布，部分龙头房企也有相关项目。

  一位南沙商服类项目中介代理负责人表示，2020年春节至今，广州公寓成交量大幅下降，上周成交量为189宗 ，远低于去年同期水平。此时出台新政是一个务实的信号，对公寓市场肯定是一大利好，有利于促进投资者入市，让很多被限制的人具备购买资格。现阶段部分公寓项目的调价力度甚至比去年“金九银十”更大，短期成交量可能会增加，广州公寓市场会快速复苏，尤其是中心区、黄埔和南沙。

  合富辉煌(中国)商业地产总经理张智斌表示，从“3·30新政”前后成交数据对比可以发现，政策对公寓市场的影响是最大的，其次是商铺市场，二者成交套数分别减少了32%及11%。此次政策全面放开，各类商服物业可以回归其各自的需求特性，不再“一刀切”地要求大面积，而是可以因应实际需要去设定不同产品。尤其是公寓及商铺，面积需求往往不需要到300平方米及以上，政策放开可以让今后市场更快更精准地找到目标客户，更加客观理性地去做好产品规划，满足不同客户的多元化需求。同时，放开销售对象，个人购买行为可以更多回归商业市场，客户可以根据自己的投资需求去选择不同产品组合，活跃整个商业地产市场的参与主体。

  据广州中原研究发展部统计，2018年受商业项目开发建设放缓影响，广州公寓市场供应量创近7年新低，为16710套(85万平方米)，同比下降26%，仅为2017年的一半。不过，受2018年底“12·19商服政策”利好影响，2019广州公寓市场成交反弹，成交量达28469套(156万平方米)，同比增长66%。

  肖文晓进一步表示，此前，广州公寓市场在“3·30新政”之前的存量问题已经基本得到解决，而“3·30新政”之后的增量问题也在今天解决了。唯一遗留的悬念是：在取消了最小分割限制和销售对象限制后，广州未来会否效仿深圳等城市，在商服物业的报建审批环节就对其类住宅的功能设计进行限制，从而压缩商服物业转为类住宅的公寓物业的操作空间，这取决于政府的态度和决心。

  被严格调控的“类住宅”：市场萧条量价齐跌

  事实上，一直以来包括商务公寓在内的“类住宅”项目在许多城市都被严格调控。

  早在2017年的楼市调控中，北京、上海、广州、深圳、成都等多个城市落地了对于商办类项目的调控政策。

  从目前来看，全国商服(多个城市称为“商办”)类的限购，主要体现在限制最小分割单元、限定销售对象、限制购买商办申请贷款。比如，广州此前是限定最小分割单元为300平方米、销售对象为法人单位。

  作为商办限购政策最为严格的北京，至今限购政策已执行将近3年。2017年3月26日，北京要求商办项目不得擅自改变为居住等用途，最小分割单元不得低于500平方米;暂停为个人购买商办类项目贷款，新建商办项目不能销售给个人;而且二手商办类项目出售给个人的，需要个人名下在京无房和商办类房产记录，并连续五年缴社保或纳税。

  自政策发布以来，与广州一样，北京商办项目交易量也步入冰封。中原地产研究中心统计数据显示，从2017年3月26日开始，北京针对商办限购执行的两年内，网签只有6550套，成交量暴跌94%，而在北京商办市场成交冷清的同时，价格也下跌超过40%。

  广州“出招”，能否带来示范效应?

  广州推出的新措施能够缓解商服类项目企业的资金压力，有望对商服类项目的销售带来很大的拉动作用。

  受新冠肺炎疫情的影响，多地在“房住不炒”定位不变的前提下，在近期调整了房地产市场相关政策。据中原地产研究中心提供的数据显示，仅2月份，就有超过60个城市发布了不同程度的房地产调控政策，内容涵盖放宽预售条件、减少企业资金压力、延缓公积金月供以及下调公积金首付比例等。以提振市场信心，保障房地产市场的平稳运行。

  除了商服类项目的政策调整外，广州此次还提出加大住房租赁市场扶持力度，加快拨付对住房租赁企业的奖补资金。

  有市场人士认为，租赁市场往往在春节后迎来租赁的黄金时期，但是受疫情影响，长租公寓的空置率较往年相比都有不同程度的上升，这有不少租客因为疫情管控的原因，但新增租赁市场确实因为疫情而停滞，应该降低疫情对行业的影响，推动租赁企业稳步恢复发展。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，广州是一线城市中第一个对房地产市场进行定向放松的城市，有较强的示范效应，但类似政策的发布也说明局部库存压力在增大，尤其是商服类项目。通过此次松绑，客观上激活了此类物业的去库存，有助于相关商办类企业项目销售，减少资金压力。此外，对长租公寓进行补贴和扶持属于全国首创，近期全国多地的政策调整多聚焦在开发类企业，考虑到租赁市场发展的重要性，后续确实可强化对房屋租赁企业的扶持。