长租公寓上市前途未卜

 10月8日，青客公寓正式向美国证券交易委员会递交了招股书，拟以发行ADS(美国存托股票)的形式募资最多1亿美元，并将以“QK“为交易代码登陆纳斯达克。有望成为国内长租公寓海外上市第一股的同时，青客也揭开了国内长租业务运营的面纱。

  加速上市破解融资困境

  事实上，不只是青客，近期头部长租品牌自如、蛋壳等也都纷纷表达了上市愿望，如2019年9月，蛋壳公寓计划最快于2019年赴美上市，募资金额为6至7亿美元;不久后，自如公寓也表示，正在考虑在2020年赴美上市，拟筹资5亿至10亿美元;魔方公寓也曾表示，公司一直在筹划中，未来将择机上市。

  而此次青客赴美提交招股书，或将赶超在自如与蛋壳之前，成为海外上市的租房股。

  长租品牌的争相赴美上市，从侧面也揭示了目前国内长租品牌共有的资本困境。

  “由于前期投入较大，盈利周期较长，若缺少必要的资金支持，将无法维系持续的发展需要。”一位长租公寓从业者告诉记者，通过上市，长租企业能够保障资金链的健康，此外还能够将融得的资金投入到发展中。

  以青客为例，截至2019年6月其资产负债率高达133%，总负债已超过总资产;持有现金4.5亿元;短期有息借贷1.49亿元，租金贷8.73亿元，若按此计算现金短债比仅为0.44，若不能及时融资，或将有偿债风险。

  与此同时，近期有一批长租公寓传出“爆雷”新闻，各类风投对于长租业务也更加谨慎。各类长租公寓也不得不将融资注意力转向IPO。

  “对于长租公寓的投资机构而言，通过IPO上市也不失为一种退出途径，能够提前收益、分散风险。”上述人士称，由于境内上市监管较严、港股对长租企业估值过低，也使得大部分长租品牌选择美国上市。

  盈利难题仍未解决

  在存量时代下，长租公寓与联合办公是商业模式相似度极高的新兴业态，资本市场对于联合办公的态度也间接影响了长租公寓的命运。

  此前，共享办公鼻祖WeWork估值暴跌也为长租公寓行业敲响了警钟。

  2019年8月，WeWork向美国证券交易委员会提交招股书，原计划筹资30亿美元，但由于盈利能力与高估值的不匹配，继而引发了投资者的质疑。从招股书中的盈利来看，2016至2018年，WeWork营收分别为4.36、8.86、18.22亿美元，而净亏损则分别为-4.30、-9.33、-19.27亿美元，三年累计净亏损32.91亿美元。

  净亏损伴随着整体营收增长的同时，WeWork享受着科技公司的高估值。据悉，2019年1月，个月后，WeWork放弃 公开募股，其估值已降到100亿到120亿美元。

  克而瑞研究院研究员房玲告诉记者，“事实上不仅是联合办公，长租公寓行业也同样面临着盈利难的问题。”以本次青客公布的招股书为例，2017、2018财年的营业收入分别为5.23、8.90亿人民币，而净亏损则达到了-2.45、-5.00亿人民币。

  对此，克而瑞机构发布研究报告称：截至2019年上半年，青客的可出租房间数为96854间，期间每间的平均月租金为1149元，租金价差为25%。若按此计算，青客每间房每月的价差仅为287元，期间每间房的装修成本为1.47万元(2018财年为1.98万元)，这也意味着青客需要4-5年才能覆盖装修成本。这还不包括期内相应的装饰物折旧费用、销售管理费用及贷款利息。

  在房玲看来，WeWork等企业IPO失败，让资本市场意识到，“即使规模达到一定程度后，其实际运营产生的价值是否能真正覆盖其承担的运营成本。”

  青客公寓创始人金光杰曾表示，12万间才是青客的盈亏平衡点。然而，截至目前，比青客规模更大的几家头部租赁企业也未对外宣布实现盈利。

  “高负债也将会对其规模的继续扩张带来障碍。”房玲称，对于长租行业而言，赴美上市虽能够解决一时的资金问题，但若盈利模式这一核心问题不解决，即使上市也无济于事。

  关注

  相寓：从长远中获得更多发展机遇

  对于市场上接连出现的长租公寓“爆雷”现象，我爱我家长租公寓业务相寓的相关负责人表示，“相寓的经营发展并不会受负面影响，从长远看反而会获得更多发展机遇。作为顺应市场不断变化的需求而创新的租赁产品，相信规范化管理是大势所趋。”

  该人士表示，在行业充分竞争、整合与淘汰并行的过程中，相寓商业模式的优势会逐渐显露。相寓以分散式托管为主，是相对的轻资产模式，对于快速提升市场规模同样是有利因素。作为基本实现盈利的长租公寓运营商，相寓非常关注市场匹配度，在运营过程中充分考虑到多元化产品与租客个性化需求的高效适配。 未来，随着长租公寓逐步发展成为普及产品，租客群体将面临更多的选择。相寓在保证企业良好的运营状态下，会不断优化产品和运营而开创更广阔的发展空间。

  相寓认为，长租公寓行业已从速度化拓展走向了质量化竞争的发展阶段，这需要政府和地方监管机构、行业协会，甚至包括科研机构在内的多方面力量参与其中，合力推动行业不断地建设和完善。

  数据显示，今年6月，相寓在管套数29.24万，太原、天津、北京、杭州4城根据租赁市场动向，主动减少租赁需求下降区域和租金下降区域的在管规模，降低不良库存。截至今年6月30日，相寓全国平均出租率为94.7%，空置期9.7天。

  冠寓：专注打磨产品暂无上市计划

  “目前没有上市计划。龙湖冠寓作为龙湖集团的主航道业务之一，是集团‘空间即服务’战略整体协同的重要组成部分，现阶段将会专注打磨运营和产品，服务城市青年，让租住生活更美好。”龙湖冠寓相关负责人表示。

  自2016年创立以来，冠寓业务就被龙湖集团提升为与地产开发、商业运营、智慧服务并列的四大主航道业务。龙湖冠寓以“轻、中、重”三大资产获取模式并举的方式，以“核桃”、“松果”、“豆豆”三大产品线切入各细分市场，至2019年6月，已布局北京、上海、深圳、杭州、南京、重庆、成都等全国多个高量级城市。已累计开业超6万间，2019年半年营收4.3亿元，同比增幅207%，服务超10万名租客。

  上述负责人表示，长租公寓本质是一种“服务消费品”，是一个为城市人才安居，为城市青年租住服务的产品。龙湖会坚定持续发展冠寓业务，提升业务拓展的标准和要求，形成“规模、速度、质量”并行发展的战略三角模型，不断推动业务前进。

  龙湖冠寓提出的CityHub(城市资源聚落)品牌理念，将长租公寓、联合办公、配套商业相结合的小综合体生态模式，面向80至00后的年轻人群，倡导“去孤岛化”的租住生态，让租住空间跳脱出单一物理空间居住功能。