越秀地产去年合同销售金额721亿 推动国企合作加快“轨交+物业”模式

  越秀地产(00123.HK)启航“轨交+物业”的全国化布局再下一城。近日，长沙轨道集团、广州地铁集团、广州越秀集团在湖南长沙正式签署三方战略合作框架协议。

  这不仅标志着穗长两市三家大型国有企业集团正式建立全方位战略合作伙伴关系，同时也意味着越秀集团旗下越秀地产将正式开启“轨交+物业”模式的全国化战略布局。

  得益于TOD项目(“轨交+物业”模式)的热销，在行业周期下，越秀地产去年业绩逆势增长，销售金额、营业收入和利润额表现等都创下了新高。年报显示，2019年越秀地产录得合同销售金额约为人民币721.1亿元，同比上升24.8%，完成全年目标人民币680亿元的106.0%;营业收入约为人民币383.4亿元，同比上升45.0%;核心净利润约为35.1亿元，同比上升24.8%。

  加快促进国企合作增储成为越秀地产重要增储渠道。年报显示，2019年，越秀地产于11个城市新增优质土地27幅，总建筑面积约为771万平方米，按权益计算建筑面积约为521万平方米。其中，通过国企合作模式增加土储约149万平方米，约占新增土储的19.3%。

  作为国内TOD模式开发的先驱者，越秀地产通过引入广州地铁成为其战略股东，借力“轨交+物业”模式，成功获取多宗优质地块，助力企业发展。

  TOD模式首出广州迈向全国

  城市轨道交通TOD开发是以公共交通为导向的发展模式(Transit-Oriented Development，简称TOD)，是在轨业、购物和市民活动等功能。

  越秀地产作为国内“轨交+物业”TOD模式的典型代表，于2019年4月成功引入广州地铁成为第二大股东，深度参与广州轨交物业事业发展。通过引入广州地铁成为其战略股东，借力“轨交+物业”模式，在重点城市优质土地的情况下，成功获取多宗优质地块，助力企业发展。

  6月3日，越秀地产公告显示，通过与广州越秀集团订立两份越秀地产期权契约，获得收购两项新地铁房地产项目公司各自51%股权(连同按比例未偿还股东贷款及累计利息)的权利。

  通过引入广州地铁成为战略股东，强化TOD优势及布局。今年一季度，越秀地产发布公告称，拟以每股2港元向广州地铁发行30.81亿股股份，涉及金额61.62亿港元，引入广州地铁成为其战略股东，持股比例19.9%，仅次于第一大股东，4月该事项获通过。

  广州地铁入股后，为越秀地产日后获取轨道交通物业带来很大的优势。据越秀地产2019年半年报显示，2019年上半年，越秀地产通过“轨交+物业”模式、国企合作、产业勾地、招拍挂等多种方式，以较低溢价率，于广州、深圳、杭州、成都等7个城市拿下14个项目，总建面达到374万平方米。“轨交+物业”已成为越秀地产发展业务的重要突破方向和不可多得的优势。越秀地产表示，目标是未来每年获取1-2个轨交项目，每年贡献新增土储约100万平方米。

  此次带着广州的经验落地长沙，越秀集团和长沙轨道集团、广州地铁集团三方的核心业务布局在房地产、金融、大交通等方面，三方各具优势且互补性强、协同性高。也标志其TOD模式首出广州迈向全国。

  TOD项目热销助推业绩指标增长

  广州越秀集团作为广州市属龙头国企之一，现已形成了以房地产、金融、交通基建、食品为核心的“4+X”现代产业体系。截至2019年底，集团总资产规模近6700亿元，拥有境内外5家上市公司(基金)。

  2019年，其旗下房产板块越秀地产，在销售金额、营业收入和利润额方面都创下了新高。年报显示，越秀地产2019年合同销售金额约为人民币721.1亿元，同比上升24.8%，完成全年目标人民币680亿元的106.0%;营业收入约为人民币383.4亿元，同比上升45.0%;毛利率约为34.2%，同比上升2.4个百分点;权益持有人应占盈利约为人民币34.8亿元，同比上升27.7%;核心净利润约为35.1亿元，同比上升24.8%。

  截至2019年底，越秀地产直接持有出租投资物业约70万平方米，年内实现约6.9亿元的租金收入，同比上升0.7%。其中，该公司持股38.1%的越秀房产基金持有出租性商业物业约97万平方米，年内实现收入约20.6亿元，同比上升1.3%。

  6月3日，越秀地产正式公布截至2020年5月31日的未经审计销售统计资料。2020年5月，越秀地产实现合同销售额112.38亿元，同比增长47%，实现合同销售面积约为42.35万平方米，同比上升约22%。截至前5个月，越秀地产累计合同销售金额约人民币258.37亿元，累计合同销售面积约100.50万平方米。根据克尔瑞2020年1-5月中国房地产企业销售榜显示，越秀地产1-5月权益销售提升39位至32名。

  推动国企合作获取优质土地资源

  长江商报记者注意到，国企合作增储成为越秀地产重要增储渠道。年报显示，2019年，越秀地产于广州、深圳等11个城市新增优质土地27幅，总建筑面积约为771万平方米，按权益计算建筑面积约为521万平方米。其中，通过国企合作模式增加土储约149万平方米，约占新增土储的19.3%。

  2019年，越秀地产成功完成向广州越秀集团、广州地铁集团收购首个“轨交+物业”项目品秀星图86%股权;完成向广州越秀集团收购品秀星樾和品秀星瀚51%股权。三个项目为本集团带来约315万平方米土地储备。

  广州地铁成为越秀地产的第二大股东，未来“轨交+物业”将为越秀地产带来更多优质的土地储备。2019年，公司获得广州番禺区里仁洞村和广州南沙东流村两个村的旧改主体资格。其中里仁洞村拟改造面积约172万平方米，改造后总建筑面积将达到约349万平方米;东流村拟改造面积约为6万平方米，改造后总建筑面积将达到约25万平方米。两个项目可为本集团带来约163万平方米潜在土储。

  具备与国企合作优势的越秀地产当前拿地模式呈现多元化。2019年，越秀地产通过“轨交+物业”模式、“集团孵化-地产购买”、国企合作、城市更新、产业勾地、公开市场招拍挂等多元化、特色化方式拿下多幅土地。