长租公寓上市前途未卜

发布时间:2019-10-25 14:42:58

来源:北京晚报

分类:行业动态

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 10月8日,青客公寓正式向美国证券交易委员会递交了招股书,拟以发行ADS(美国存托股票)的形式募资最多1亿美元,并将以“QK“为交易代码登陆纳斯达克。有望成为国内长租公寓海外上市第一股的同时,青客也揭开了国内长租业务运营的面纱。

 加速上市破解融资困境

  事实上,不只是青客,近期头部长租品牌自如、蛋壳等也都纷纷表达了上市愿望,如2019年9月,蛋壳公寓计划最快于2019年赴美上市,募资金额为6至7亿美元;不久后,自如公寓也表示,正在考虑在2020年赴美上市,拟筹资5亿至10亿美元;魔方公寓也曾表示,公司一直在筹划中,未来将择机上市。

  而此次青客赴美提交招股书,或将赶超在自如与蛋壳之前,成为海外上市的租房股。

  长租品牌的争相赴美上市,从侧面也揭示了目前国内长租品牌共有的资本困境。

  “由于前期投入较大,盈利周期较长,若缺少必要的资金支持,将无法维系持续的发展需要。”一位长租公寓从业者告诉记者,通过上市,长租企业能够保障资金链的健康,此外还能够将融得的资金投入到发展中。

  以青客为例,截至2019年6月其资产负债率高达133%,总负债已超过总资产;持有现金4.5亿元;短期有息借贷1.49亿元,租金贷8.73亿元,若按此计算现金短债比仅为0.44,若不能及时融资,或将有偿债风险。

  与此同时,近期有一批长租公寓传出“爆雷”新闻,各类风投对于长租业务也更加谨慎。各类长租公寓也不得不将融资注意力转向IPO。

  “对于长租公寓的投资机构而言,通过IPO上市也不失为一种退出途径,能够提前收益、分散风险。”上述人士称,由于境内上市监管较严、港股对长租企业估值过低,也使得大部分长租品牌选择美国上市。

 盈利难题仍未解决

  在存量时代下,长租公寓与联合办公是商业模式相似度极高的新兴业态,资本市场对于联合办公的态度也间接影响了长租公寓的命运。

  此前,共享办公鼻祖WeWork估值暴跌也为长租公寓行业敲响了警钟。

  2019年8月,WeWork向美国证券交易委员会提交招股书,原计划筹资30亿美元,但由于盈利能力与高估值的不匹配,继而引发了投资者的质疑。从招股书中的盈利来看,2016至2018年,WeWork营收分别为4.36、8.86、18.22亿美元,而净亏损则分别为-4.30、-9.33、-19.27亿美元,三年累计净亏损32.91亿美元。

  净亏损伴随着整体营收增长的同时,WeWork享受着科技公司的高估值。据悉,2019年1月,WeWork估值最高到达470亿美元。仅仅9个月后,WeWork放弃 公开募股,其估值已降到100亿到120亿美元。

  克而瑞研究院研究员房玲告诉记者,“事实上不仅是联合办公,长租公寓行业也同样面临着盈利难的问题。”以本次青客公布的招股书为例,2017、2018财年的营业收入分别为5.23、8.90亿人民币,而净亏损则达到了-2.45、-5.00亿人民币。

  对此,克而瑞机构发布研究报告称:截至2019年上半年,青客的可出租房间数为96854间,期间每间的平均月租金为1149元,租金价差为25%。若按此计算,青客每间房每月的价差仅为287元,期间每间房的装修成本为1.47万元(2018财年为1.98万元),这也意味着青客需要4-5年才能覆盖装修成本。这还不包括期内相应的装饰物折旧费用、销售管理费用及贷款利息。

  在房玲看来,WeWork等企业IPO失败,让资本市场意识到,“即使规模达到一定程度后,其实际运营产生的价值是否能真正覆盖其承担的运营成本。”

  青客公寓创始人金光杰曾表示,12万间才是青客的盈亏平衡点。然而,截至目前,比青客规模更大的几家头部租赁企业也未对外宣布实现盈利。

  “高负债也将会对其规模的继续扩张带来障碍。”房玲称,对于长租行业而言,赴美上市虽能够解决一时的资金问题,但若盈利模式这一核心问题不解决,即使上市也无济于事。

  关注

  相寓:从长远中获得更多发展机遇

  对于市场上接连出现的长租公寓“爆雷”现象,我爱我家长租公寓业务相寓的相关负责人表示,“相寓的经营发展并不会受负面影响,从长远看反而会获得更多发展机遇。作为顺应市场不断变化的需求而创新的租赁产品,相信规范化管理是大势所趋。”

  该人士表示,在行业充分竞争、整合与淘汰并行的过程中,相寓商业模式的优势会逐渐显露。相寓以分散式托管为主,是相对的轻资产模式,对于快速提升市场规模同样是有利因素。作为基本实现盈利的长租公寓运营商,相寓非常关注市场匹配度,在运营过程中充分考虑到多元化产品与租客个性化需求的高效适配。 未来,随着长租公寓逐步发展成为普及产品,租客群体将面临更多的选择。相寓在保证企业良好的运营状态下,会不断优化产品和运营而开创更广阔的发展空间。

  相寓认为,长租公寓行业已从速度化拓展走向了质量化竞争的发展阶段,这需要政府和地方监管机构、行业协会,甚至包括科研机构在内的多方面力量参与其中,合力推动行业不断地建设和完善。

  数据显示,今年6月,相寓在管套数29.24万,太原、天津、北京、杭州4城根据租赁市场动向,主动减少租赁需求下降区域和租金下降区域的在管规模,降低不良库存。截至今年6月30日,相寓全国平均出租率为94.7%,空置期9.7天。

  冠寓:专注打磨产品暂无上市计划

  “目前没有上市计划。龙湖冠寓作为龙湖集团的主航道业务之一,是集团‘空间即服务’战略整体协同的重要组成部分,现阶段将会专注打磨运营和产品,服务城市青年,让租住生活更美好。”龙湖冠寓相关负责人表示。

  自2016年创立以来,冠寓业务就被龙湖集团提升为与地产开发、商业运营、智慧服务并列的四大主航道业务。龙湖冠寓以“轻、中、重”三大资产获取模式并举的方式,以“核桃”、“松果”、“豆豆”三大产品线切入各细分市场,至2019年6月,已布局北京、上海、深圳、杭州、南京、重庆、成都等全国多个高量级城市。已累计开业超6万间,2019年半年营收4.3亿元,同比增幅207%,服务超10万名租客。

  上述负责人表示,长租公寓本质是一种“服务消费品”,是一个为城市人才安居,为城市青年租住服务的产品。龙湖会坚定持续发展冠寓业务,提升业务拓展的标准和要求,形成“规模、速度、质量”并行发展的战略三角模型,不断推动业务前进。

  龙湖冠寓提出的CityHub(城市资源聚落)品牌理念,将长租公寓、联合办公、配套商业相结合的小综合体生态模式,面向80至00后的年轻人群,倡导“去孤岛化”的租住生态,让租住空间跳脱出单一物理空间居住功能。


责任编辑:daliadmin

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