被金融战车驱赶的房企们

 2019年，房地产行业融资体系正在发生深刻变化。

  10月12日，北京银保监局发布通知强调称，严防信贷资金违规流入房地产市场等禁止性领域。同一天，有媒体报道称，某省联社要求严格落实房地产调控政策，房地产贷款占比高于20%的农商行，不得以任何方式新增房地产贷款。

  这已不是金融主管部门今年第一次对房地产融资监管进行表态了。自5月银保监会下发“23号文”开始限制银行和信托融资后，房地产融资渠道步步收紧，信托、海外债、银行贷款、开发贷、ABS等监管新政频出。

  与之相伴的是银行、信托等金融机构于近期频频被开出大额罚单，违规案由均涉及资金流入楼市。据不完全统计，今年前三季度，“涉房”罚单已超过120张，罚款金额逾亿元。

  民生银行北京分行内部人士表示，顶层对于房地产行业的融资监管一直没有停止，信贷资金违规流入楼市的现象每年都有且屡禁不止，毕竟房地产市场始终是相对优质的资产。“我们银行主要看项目、看位置、看企业盈亏平衡点，比较倾向于TOP10房企以及大型央企、国企。”

  可以预计，在金融监管加强、去杠杆、去通道、信用紧缩的大背景下，严防信贷资金违规流入房地产市场，以及控制房地产贷款数量的地方性监管政策还在密集出台。

  联讯证券董事总经理、首席宏观研究员李奇霖认为，在监管全面封堵房企融资的当下，后续房地产投资大概率会出现加速下行，而且趋势可能会持续到明年年中。对房企而言，要么减少拿地，控制扩张规模;要么通过让利、降价促销等方式加快周转。

  罚单不断

  银行违规涉房业务已成为禁区，犯规必罚。

  10月10日，北京银保监局公布了两张共计890万元的行政罚单。其中，兴业银行北京分行违规向房企提供融资是其被罚的主要原因;浦发银行北京分行信贷资金违规用于投资及购房以及通过信托通道发放土地储备贷款成为其被罚的主要原因。这两家银行分别被罚款600万元和290万元。

  10月11日，平安银行义乌分行将信贷资金用于支付购房首付款被罚款50万元。10月8日，浙江银保监局披露的罚单显示，中信银行杭州分行被罚款195万元，案由包括贷款资金被挪用于购房;被挪用于房产公司经营;对公房地产开发贷款贷后检查流于形式、贷款资金被挪用于购买股权等。

  中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，银保监会发文的目的就是为了杜绝信贷资金违规流入楼市，主要是要杜绝房地产开发行业的“前融”业务，比如信贷资金借助私募、资管平台进入前融环节或者向不具备“四证”的房地产开发项目发放开发贷款。随着监管趋严和处罚的示警作用，房地产行业资金压力仍然较大。

  自2017年12月召开的中央金融工作会议，把“防范化解重大风险”和“守住不发生系统性金融风险底线”上升至国家战略高度后，2018年银监系统公布罚单累计逾3800张，有超30家银行因贷款违规“涉房”，收到各地银监局开出的50余张罚单，罚金累计上亿元。

  向房企违规输血成为监管处罚的重点，但这只是冰山一角。作为房地产融资的另一大主要来源，房地产信托也受到严密监管，一些“打擦边球”的动作也被“零容忍”。

  据上海信托网统计，2019年至今，监管部门已对18家信托公司开具31张罚单，合计罚款金额高达2197.36万元。

  对于信托行业而言，资管新规“去通道、控分级、降杠杆、除嵌套”等一系列监管规定的落地，在短期内意味着转型升级的阵痛，面对房地产行业预期高收益的利诱，信托公司和房企“牵手”合作一直“高烧”不止，其中也不乏铤而走险者。

  10月9日，五矿信托因尽职管理不到位，导致信托资金用于收购土地。青海银监局做出对直接责任人朱恒罚款5万元，五矿信托30万元的行政处罚。

  早前的9月5日，建信信托因信托资金违规用于房地产开发企业缴交土地出让价款、违规投向“四证”不全的房地产项目、违规向不具备二级资质的房地产开发企业提供融资，北京银保监局责令建信信托改正，并给予合计90万元罚款的行政处罚。

  同日，中信信托因信托资金违规用于房地产开发企业缴交土地出让价款，也被北京银保监局责令改正，并处以30万元罚款。

  中国国际科促会理事布娜新表示，从部分银行、信托的大额罚单可以看出，监管对于房企资金管控，从拿地端逐步深入至开发端，甚至影响至销售端。房企粗放式发展的黄金时代已去，外部融资和内部现金流全面收紧。房企需要在拓宽合规融资渠道上多下功夫，行业也将迎来更多的并购整合行为。

  融资成本走高

  政策引发的市场变局既明显又莫测。5月以来，房地产融资持续收紧，但在8月房企融资大幅下跌后，9月迎来了一次快速反弹。

  克而瑞的数据显示，9月95家典型房企的融资总额为1124.48亿元，环比上升45.3%，同比上升17.2%。从具体企业表现来看，9月发债最高的房企为碧桂园，发债总量达125亿元。

  9月融资额上升主要体现在境外债权融资、永续债以及资产证券化融资。9月房企发行了65亿元的永续债，8月没有房企发行永续债。9月95家房企境外债权融资额为399亿元，环比上升49.1%。

  同策集团首席分析师张宏伟认为，继5月银保监会发布“23号文”整治房地产融资乱象后，7、8月份监管部门又密集发布了多条收紧政策严控房企融资渠道，8月房企融资大幅下滑，可能是此前积压的审批到9月释放出来。整体来看，从5月以来，融资趋势呈下滑趋势，是因为政策监管起了作用，市场出现了正常的反应与波动。

  同策研究院的数据显示，9月40家典型房企融资金额为689.56亿元，环比上涨87.25%。虽然没有新的限制房企融资的政策出台，但预计房企融资环境将保持收紧态势，在一段时间内低位运行。

  阳光城执行副总裁吴建斌称，今年是他从业以来融资最艰难的一年。他说：“今年许多融资工具都不能用了，出现了融资成本两极化，评级高的房企融资成本比较低，期限长，算是合理;而评级较低的公司融资成本继续高企。所有房企，特别是中小型房企经历了非常艰难的一年，能活下来都不易。”

  有房企高管向记者表示，现在融资的大环境不好，成本上升非常快，已经从过去的8%左右直接上升到10%以上，甚至有些房企已经达到13%。融到的钱大部分都用来偿还旧债，并未用于拿地新增投资。融没融到钱，不仅关乎房企自身的命运，也影响着行业的走向。

  克而瑞研究中心的数据称，截至2019年9月，房企新增债券类融资成本7.03%，较2018年全年上升0.50个百分点。其中，境外债券融资成本达8.08%，较2018年全年增长0.86个百分点。

  其中，融资成本最高的是鸿坤地产发行的3年期1.1亿美元境外公募债券，票面利率为14.75%;其次是正商地产发行的2.2亿美元公开票据，票面年息为12.8%;泰禾集团子公司增发2亿美元境外债券，票面利率为11.25%。

  据同策研究院统计，超过10%以上的境外债融资已不再是行业个例。今年以来，当代置业、泰禾、融信中国、中南建设、中国恒大等多家房企美元融资成本超过10%。

  这一趋势已经延续到10月。10月16日，佳兆业拟发行4亿美元优先票据，年息达到了11.95%。

  李奇霖分析称，在房企的外部融资里，国内贷款大约占比12%，是房企融资重要的渠道。但小房企得到的支持较少，更多依靠非标融资。我们调研发现，有些小房企非标融资占其资金来源比例能达到50%，而整个行业非标融资的比例可能只有25%左右。最大的一类是房地产销售回款，占比在40%以上，现在要求“房住不炒”，对这块现金流的冲击可能会比较大。房企未来可寻找互有优势且能互相借力的同业与金融机构合作共同开发，可以在一定程度上缓解融资收紧带来的负面影响。

  开拓融资新渠道

  记者梳理发现，9月以来，各大房企已经开始采取多元化的创新型融资方式。

  9月3日，华夏幸福子公司九通投资与中信信托和中原信托签订《永续债权投资合同》，永续债权投资金额分别为40亿元和不超过20亿元，年利率在9.5%-12%之间。

  9月6日，阳光城为旗下子公司长兴万益投资拟接受为华融融德委托恒丰银行北京分行的期限为24个月的7亿元贷款提供担保。同策研究院称，该笔委托贷款是其监测以来，继2018年1月后发生的第一笔委托贷款。

  9月27日，首开股份子公司首开中庚投资拟向生命保险资产管理有限公司申请8亿元保债计划，期限2年。由首开股份提供全额全程担保。

  保债计划属于房企非标债权的一类融资形式，发起方为保险资产管理公司，通过发行投资计划受益凭证，向保险公司等委托人募集资金，一般来说，保债计划具有期限长、成本低的优势。

  柏文喜认为，这种融资方式虽然具有期限灵活，成本较低，资金运用监管灵活，不占银行贷款额度且不受银行贷款额度限制等优点，但对企业的资信水平要求很高，一般要求债信主体评级至少要达到AA+以上，且对增信条件要求严格，因此反过来也限制了保债计划的适用范围和适用面。

  不难看出，无论是主流融资形式还是多元化融资方式，资本均在流向规模大、评级高、现金流保障系数高的企业。

  房企分化还体现在债务压力上。华泰证券在6月的一份研报中表示，在融信、雅居乐、荣盛发展、滨江集团等民营房地产企业中，一年以内到期的境内债券占各自存量债券规模的60%以上，债务到期压力较大;万达商业、阳光城、金地等境外债券到期压力较大。

  资金成本上涨、杠杆比例下降、项目要求提高，已成为房企传统融资路径被堵之后的新现实，在“不进则沉没”的市场新生态环境中，融资能力的差异，将重塑房企的竞争格局。