房企三季报业绩预喜

发布时间:2019-10-17 15:56:26

来源:中房报

分类:行业动态

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       10月14日晚,格力地产发布了三季报。这是沪市公司首份三季报,也是A股房企的首份三季报。在“稳地价、稳房价、稳预期”的市场环境下,虽然格力地产前三季度净利润同比增幅仅为28.65%,但折射出房企业绩平稳向上的势头。

  另外,从已发布业绩预告的房企来看,也显示多数业绩亮眼。克而瑞对此分析认为,在增加货量供应、加强营销力度的情况下,四季度房企整体销售规模会继续提升。

  多数房企报喜 部分预亏

  据《上海证券报》报道,作为区域性房地产企业,格力地产今年前三季度实现营收34.32亿元、净利润5.02亿元,同比分别增长88.69%和28.65%。格力地产表示,业绩增长的主要原因是房地产及代建收入增加。

  此后,渝开发、华夏幸福、合肥城建、南国置业、万科A等70多家房企将相继披露三季报。从目前已发布业绩预告的公司来看,报喜的占大多数。

  比如,中南建设预计前三季度净利润为20.27亿元至22.81亿元,同比增长60%至80%。其中第三季度净利润为7.15亿元至9.69亿元,同比增长110%至185%。业绩大幅上升的主要原因是公司房地产业务结算规模增加。

  业绩预增的还有大悦城、粤宏远A、中华企业、金科股份、荣安地产、北京城建等公司。其中,金科股份预计前三季实现净利润36亿元至40亿元,同比增长64.28%至82.53%。

  此外,从公开的销售数据来看,一些房企业绩增长几乎是板上钉钉。

  10月9日,万科公布9月份销售及近期新增项目情况简报。1月至9月累计实现合同销售面积3061.6万平方米,合同销售金额4756.1亿元。在年初的业绩会上,万科的年度回款目标被定为6000亿元,截至9月末已完成年度目标的79%。

  类似的还有新城控股。公司1月至9月累计合同销售金额约1976.91亿元、销售面积约1723.06万平方米,同比分别增长23.89%、35.43%。2019年,新城控股销售目标为2700亿元,按此计算,截至9月底已完成销售目标约73.21%。

  克而瑞数据显示,9月TOP10房企销售强劲回温,环比增加24%;超八成TOP50房企销售环比上升。易居企业集团CEO丁祖昱认为,在政策基本保持不变的情况,四季度的销售可能会进一步提升。

  有人欢喜有人忧。一片报喜声中,少数房企预亏。

  据初步统计,在120多家A股房企中,已预计亏损的有5家,另外还有部分房企预减,而业绩亏损和下滑的多为中小型房企。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,房地产行业进入调整期已有2年,行业分化现象愈发加剧,大型房企依靠低成本融资获得更高的盈利空间,而中小企业日子则较为艰难,一些房企甚至靠甩卖项目换取现金流。

  境外发债成本高企

  融资方面,受境内多项政策的监管约束,以及成本逐渐上升的情况下,房企境外发债的占比正在上升。

  据《经济导报》报道,自2017年以来房地产通过境外发债的融资金额及融资成本己不断上升,随着偿债高峰期的到来,房企未来偿债压力增大,借新还旧的需求也将随之上升。

  研究机构数据显示,今年前3季度房企债券类融资成本为6.88%,较2018年全年上升0.67个百分点。其中,境内发债的平均成本为4.80%,较2018年全年下降0.93个百分点,主要是大型房企发债结构性的影响;境外发债的成本则提升至8.00%,较2018年全年上升1.17个百分点。

  实际上,2018年以来房企境外发债的成本便一直居高不下,特别是2018年10月到2019年7月,境外发债成本均在7.50%以上。进入2019年后,发债企业迎来偿债高峰期,即便成本居高不下,企业也不惜代价进行发债,融资额、融资成本不断上升。截至9月12日,内地房企合计发行的144只美元债平均利率为8.99%。

  Wind数据显示,房企在2017年、2018年的海外债券到期额分别为212.65亿美元、246.47亿美元,而2019年这一数据猛增至475.66亿美元,偿债压力猛增。中原地产数据显示,截至10月8日,年内房企美元融资533.6亿美元,同比上涨50%。虽然各种政策收紧,但房企美元融资的数量仍刷新历史纪录。

  发债利率也不断刷新高度,今年有多只债券的发债利率已经达到或超过15%。据统计,票面利率超10%的债券高达51只,而去年全年票面利率达10%的债券仅22只。

  在严跃进看来,“房住不炒”的大背景下,房地产融资仍会以偏紧为主,房企大概率后续还是需要通过降价促销的方式来实现资金的回笼。

  龙头房企拿地更为谨慎

  拿地方面,克而瑞研究中心报告显示,三季度土地市场形势较二季度更加严峻,成交量同比和环比均下跌,溢价率持续回落。整体来看,百强房企拿地同样保持谨慎,四成企业拿地销售比低于行业平均水平。此外,三季度以来,房企在二线城市拿地步伐有所放缓。

  《证券日报》文章指出,前三个季度中仍有少部分土储较少的房企拿地力度与去年大幅下滑,未来或将面临销售业绩增长后劲不足、拿地策略被迫调整的问题。总体来看,大部分规模房企的土储去化保持在行业平均水平,因此行业周期下行之际谨慎投资并不会对未来业绩造成影响。

  “从企业本身来讲,其实是非常愿意拿地的,但一般企业拿地投资要根据回笼的现金流定,因此资金链状况决定了房企的补仓力度,尤其对中型房企来说,主观上拿地意愿很强烈,扩大规模和提升业绩的目标明确,哪怕钱贵一点,如果融资到位就会去土地市场找机会。”严跃进表示,目前来看,全国土地市场底价成交地块增加,可谓拿地的窗口期,但房企仍要根据自身战略和资金链状况布局。

  事实上,龙头房企投资更为谨慎。从拿地单价上就可见一斑。据克而瑞研究中心统计数据显示,TOP10房企前9个月新增土储平均成本为4646元/平方米,低于百强平均值近300元/平方米;相比之下11名-20名的房企新增土储平均成本为5838元/平方米,对于这部分企业来说,拿地同时还应该注意控制成本,保证盈利空间。

  对此,有业内人士称,拿地投资力度多取决于销售情况和融资情况,即是企业现金流水平。保持好的投资节奏的企业,都是根据现金流“量入为出”式拿地,才能保证企业安全。

  “现金流是房企发展至关重要的一部分,可以视作房企的‘血液’,现金流管理的好坏,直接关系到房企的生死存亡。”第一太平戴维斯估价及顾问服务部华北区高级董事胡建明表示。

  不过,仍有一部分房企拿地相对积极,既有华润、龙湖、招商蛇口等老牌企业,拿地销售比在0.6左右,显著高于行业平均水平,也有一些千亿元房企如中梁、融信等,拿地相对积极主动。土地储备底气稍有不足,是这些房企在寻求规模进阶和扩张拿地积极的因素之一。

  克而瑞研究中心认为,结合房企自身销售和市场环境两方面因素来看,四季度大多房企任务重心会在销售上,投资力度还会进一步下滑。对于确实有较大纳储需求的房企而言,建议通过多元化的拿地方式增加土地储备,降低拿地成本及风险。

  业界继续看好四季度销售

  虽然楼市“金九银十”风光不再,但业内人士依旧看好四季度房地产市场。

  天风证券表示,百强房企销售韧性超预期,高推盘叠加低基数,四季度销售韧性有望继续保持。2018年10月至12月销售额分别为8213亿元、8956亿元、12819亿元,而今年9月单月销售额已超过1万亿元。随着行业竣工回升,预计房企四季度业绩有望再超预期。

  根据中房网(微信公众号:zhongfangwang)此前的一项统计,按照已公布2019年销售目标的52家房地产企业,结合克而瑞研究中心统计的全口径销售金额数据测算,已公布销售目标的房企前九月完成年销售目标率均值为70.77%,超过五成的企业目标完成率在均值以上。

  另外从房企的中期披露来看,多数企业供货节点集中在四季度,将为业绩冲刺提供有力保障。克而瑞认为,在企业增加货量供应、加强营销力度的情况下,四季度房企整体销售规模会继续提升。

  多家券商研报表示,房地产行业基本面总体走弱,政策再度收紧的概率较小,但明显放松的可能性也不大。稳仍是房地产未来1至2年的主基调。在城镇化推进、城市间人口迁移、住房消费升级、居住条件改善等因素影响下,我国房地产市场仍有巨大潜力。


责任编辑:daliadmin

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